分布式光伏項目開發(fā)管理中的合規(guī)風(fēng)險

《國家能源局關(guān)于印發(fā)分布式光伏發(fā)電項目管理暫行辦法的通知》第二條定義分布式光伏發(fā)電是指在用戶所在場地或附近建設(shè)運行，以用戶側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施。分布式光伏發(fā)電較集中式光伏電站具有“小而散”的特點，上述四點的合規(guī)風(fēng)險主要是從集中式光伏電站式的角度闡述的，相較于集中式光伏電站式，分布式光伏電站在其自身的投資建設(shè)中也有獨有的合規(guī)風(fēng)險需要注意。
（1）建筑物產(chǎn)權(quán)合規(guī)風(fēng)險

一般來說，投資方取得業(yè)主屋頂經(jīng)營權(quán)主要有兩種模式：租賃模式（租賃業(yè)主屋頂鋪設(shè)光伏電板，發(fā)電上網(wǎng)，價格按照實時電價收?。┖蜔o償使用模式（能源管理模式EMC，免費取得業(yè)主屋頂，電站發(fā)電供業(yè)主使用，電價九折）。針對租賃形式取得的屋頂使用權(quán)存在以下合規(guī)風(fēng)險：

1. 屋頂租賃合同無效

租期最長不超過20年，超過部分無效。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百零五條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。租期超臨時建筑使用期，超過部分無效。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。因建設(shè)工程規(guī)劃許可證瑕疵致使合同無效。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(2020修正)》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。臨時建筑批準(zhǔn)手續(xù)存在瑕疵。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(2020修正)》第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋未經(jīng)竣工驗收合格。法律依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》第六十一條：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

2. 房屋有在先的抵押或被查封

物權(quán)變動不影響合同效力。先押后租，先封后租，可能導(dǎo)致租賃合同履行不能，此處存在合規(guī)風(fēng)險。由于抵押或者查封行為發(fā)生在租賃行為之前，“買賣不破租賃”的原則此時將不能適用。承租人與出租人之間的租賃合同由于合同的相對性原則對抵押權(quán)人或查封人不具有法律上的拘束力，光伏項目的投資方即承租人只能就租賃合同向原房屋所有權(quán)人即出租人主張違約責(zé)任。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干題的解釋（2020修正）》第十四條：租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3. 租賃合同登記備案防范可能糾紛

將簽訂的合同登記備案雖然不影響合同效力，但是當(dāng)存在“一房數(shù)租”的情況時可以防止不必要的糾紛，從根源上杜絕合法權(quán)益被侵害的可能。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。針對無償使用形式取得的屋頂使用權(quán)存在以下合規(guī)風(fēng)險：房屋所有權(quán)人違約。房屋所有權(quán)人對其物權(quán)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋使用期限沒有限制，但是物權(quán)變動后所有權(quán)人發(fā)生變更，而合同具有